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稼轩分享 | 同一物上抵押权与租赁权并存情形下司法实践探究
引言：《民法典》作为我国第一部法典，具有里程碑意义。其中，在担保领域，《民法典》结合社会经济发展需要，进行了诸多创新。抵押权素有“担保之王”之美誉，在《民法典》中设有第十七章专章规定，共有31个条文，其中亦含有诸多创设及修正内容，同一物上抵押权与租赁权并存情形下的处理规则便是修正的亮点之一。抵押权系担保物权,所追求的是物的交换价值;租赁权系债权,所追求的是物的使用价值,二者在同一标的物上同时设立并不冲突，且社会实践中，设立物上抵押权及租赁权极为常见，与民众生活息息相关。由此，在《民法典》法律体系框架下，抵押权与租赁权并存时如何适用、抵押权人与租赁权人如何保护自身合法权益，亟待厘清。
（二）新规框架下抵押权与租赁权冲突情形下的处理规则
新规框架下，以抵押权设立时间为节点，区分为“先抵后租”和“先租后抵”两种情形，对于租赁法律关系的认定明确两重标准，其一为“已经出租”，实践中主要体现为订立租赁合同，其二为“已转移占有”，实践中体现为承租人已合法占有租赁物。
1. “先抵后租”情形下的处理规则
在“先抵后租”情形下，因抵押权设立在先，租赁关系原则上受抵押权影响，若在承租期内，租赁物因抵押权人实现抵押权而发生物权变动的，承租人无法继续履行原租赁合同。
但对于动产抵押物，若抵押权设立但未进行抵押登记的，抵押权无法对抗善意承租人，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响。
2. “先租后抵”情形下的处理规则
在“先租后抵”情形下，原则上，原租赁关系不受该抵押权影响。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内，因实现抵押权而发生所有权变动的，承租人得以继续履行原租赁合同，拒绝向新物权人移交租赁物。
二、执行实践中疑难问题解析《执行异议和复议案件规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。即，不动产执行异议和复议案件中，承租人是否有权在租赁期间内阻止向受让人移交执行标的物，是以租赁法律关系是否成立于查封之前作为判断标准。然而，新规框架下，就同一物上抵押权与租赁权冲突情形，其处理规则均系以抵押权设立时间为节点进行区分情形处理。《执行异议和复议案件规定》前述规则中的区分情形时间节点与新规总体框架设定显然有异，由此引发如下实践问题：若不动产抵押登记后，承租人与抵押人签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，尔后人民法院根据抵押权人申请查封该不动产，法院能否将租赁权除权后对抵押财产进行拍卖？承租人是否有权在租赁期间内阻止向受让人移交执行标的物？首先，同为执行程序司法解释的《拍卖变卖规定》中，第二十八条规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。即，对于抵押权设立在先的情形，若租赁权继续存在影响抵押权实现，人民法院有权将租赁权除权后拍卖。其次，根据《民法典》规定，“先抵后租”情形下，租赁关系不具有对抗抵押权的法定依据。且不动产抵押权系登记权利，具有公示效力，承租人在租赁前已应当知道租赁物设有抵押权之情形，若仅以“人民法院查封”时间节点为限，令抵押财产处分后移交受限，从而影响抵押权人合法权益的实现，对抵押权人显失公平。因此，该情形下，承租人不应享有阻却移交执行标的之权利。《城镇房屋租赁合同司法解释》亦与该解析的法益保护倾向性趋同，明确对于城镇房屋而言，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。三、抵押权人在新框架下风险防控的实务建议（一）抵押权设立前，应对抵押财产进行充分尽调，核查抵押财产处分权及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的财产使用状况为避免因抵押财产存在权属纠纷或权利负担使得抵押权实现受阻，抵押权设立前，抵押权人应对财产进行充分尽职调查，要求抵押人提供真实、准确、全面的抵押财产权属证明及与抵押财产相关的租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同，并实地查看抵押财产的占有状况，将相关情况予以记录，并要求抵押人对核查内容予以确认，提供承诺文件。若核查后发现抵押财产权属不明、处分受限或存在权利负担，债权人应要求债务人补充提供担保，或更换抵押财产。（二）在抵押合同中要求抵押人对抵押财产权属、处分及使用状况进行承诺，并明确约定抵押人承诺与事实不符时的救济措施抵押权设立时，在抵押合同中，抵押权人应设置抵押人承诺条款，对抵押财产权属、处分及使用状况进行披露，并要求其作出所披露信息真实、准确、全面的承诺，否则应承担违约责任。为避免抵押权人权益受侵害后救济路径受阻，抵押权人应在抵押合同中预先设定抵押人承诺与事实不符，或抵押财产上其他权利人向抵押权人主张行使权利等情形出现时，抵押权人可获得的救济措施，如要求抵押人补充担保、提前清偿债务、宣布主债务提前到期而实现抵押权等。（三）动产抵押权设立后及时办理抵押登记对于动产抵押物，抵押权设立虽不要求办理抵押登记，但未经登记的，不得对抗善意承租人，进而影响抵押权实现。因此，为维护抵押权人合法权益，动产抵押权设立时，抵押权人应要求抵押人及时配合完成抵押登记。四、承租人在新框架下风险防控的实务建议（一）承租人应事先核查租赁财产的抵押登记状况抵押登记具有公示性，承租人与出租人建立租赁关系前，承租人应尽合理注意义务，对于公示信息予以核查，避免出现“先抵后租”等情形致使租赁关系受到不利影响。（二）不动产租赁时，承租人签订《抵押合同》及转移占有前应先行核查租赁财产的查封状况新规框架下，租赁关系的认定需按两重标准判断，即签订《租赁合同》及转移占有，而该两项行为的发生或存在时间差，为避免因法院查封租赁物并处分而令承租人丧失租赁权，承租人在签订《租赁合同》及转移占有前均应及时核查租赁物的查封状况，若存在异常情况，得以及时与出租人协商挽回损失。（三）承租人应与出租人签署书面《租赁合同》，并转移占有，且合理设定付款前置条件及出租人违约责任新规框架下，即使“先租后抵”，租赁权不受影响的前提是，承租人在抵押权设立前已承租且已转移占有，因此承租人应注意留存该转移占有时双方签署的交付清单、房屋水电卡交接记录等交付凭证，并在凭证上注明实际交付时间，以备纠纷应对所需。另，在《租赁合同》中，应合理设置付款前置条件，如，以实际交付为付款前置条件。此外，承租人在《租赁合同》中并应要求出租人披露租赁标的物的权属、处分权、其上设定的担保物权等信息，设定出租人披露情况与实际不符的违约责任，以最大限度维护自身合法权益。五、结语《民法典》及各司法解释新规框架下，物上抵押权与租赁权冲突处理规则已有重大修正，由此为抵押权人、租赁权人提出的新的要求。为最大限度保护自身合法权益，各抵押法律关系、租赁法律关系主体仍需在现有法律框架下，做好应对之策。- END -